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2019-08-12 09:59:40 来源:和讯网   阅读量:1.58万

金融监管加强、去杠杆以及信贷紧缩背景之下,房地产行业正面临一场严峻的融资考验。

2019年以来,房地产融资政策步步收紧,融资环境严厉至极。各大房企虽“各显神通”,但结果却是行业分化进一步加强。7月8日,中海地产发行一笔票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券,刷新了同行业的最低利率。

身为央企的中海地产能够获得低成本融资并不难理解。相比之下,民企更难抵御融资寒潮。不过,行业内也始终存在例外。民企代表龙湖集团在2018年的平均借贷成本仍低至4.55%,仅比华润置地高0.05%,比中海地产高0.25%。即使是在2019年融资渠道全面受阻的情况下,龙湖集团也于今年2月发行了一笔融资成本仅为3.99%的五年期债券。

他们究竟练就了怎样的低成本融资之术?

信贷紧缩下的房企融资术:中海、华润、龙湖的“非典型”样本

融资场上的“优等生”

房地产是受政策调控影响最大的行业,而在诸多政策之中,房地产融资的相关政策更是影响房地产发展的重要因素。如今,调控高压之下房企融资渠道正全面受阻,包括银行贷款、房地产信托、境内外债券等全面收紧。房企如今面临的融资环境可以称之为“雪上加霜”。

一个房企的融资规模代表了投资企业对其盈利能力的信心,融资成本则体现了该房企的综合能力。融资寒潮之下,中海地产、华润置地、龙湖集团三家房企可以称之为行业融资场上的“优等生”。三家房企具体表现为融资规模大且融资成本低。根据公司年报,上述三家企业在2018年有息负债额分别为1198亿元、1352亿元、1574亿元,同比2017年增长55%、24%和13%,增幅可观。与此同时,更令业界艳羡的是这三家融资成本仅为4.55%、4.5%、4.3%,处于行业较低水平。

华润置地公告显示,2019年上半年公司已经进行9笔融资。其中,2月份,华润置地完成8亿美元境外债券发行,其中3亿美元5.5年期票面利率为每年3.75%,5亿美元10年期票面利率为每年4.125%。

同为央企,在7月份房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限背景之下,中海地产于7月8日首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划。其中,中海地产发行的10年期美元债以3.45%的券票息,创造了行业债券发行利息成本最低的记录,同时也刷新了中海历史上10年期债券的最低利率;而票息为2.90%的5.5年期20亿元港币固息债券,则刷新了同行业的最低利率,且创造了中资企业境外公开发行的最长年期港币债券。作为央企,中海一向可以以较低成本拿到大规模且低成本融资,但在当前融资形势趋紧背景下,能以如此之低的利率水平发行债券依旧是不容易的。

龙湖作为民企,其融资能力与中海、华润不相上下。根据龙湖集团公告,2019年以来,龙湖共进行两笔融资。2月20日及21日,龙湖公开发行2019年第一期公司债券,发行规模共22亿元,包括发行规模为17亿元的五年期债券,票面利率为3.99%;发行规模为5亿元的七年期债券,票面利率4.7%。7月19日,龙湖公开发行住房租赁事项公司债券,共20亿元,包括发行规模5亿元的五年期债券,票面利率低至3.9%,以及发行规模为15亿元的七年期债券,票面利率为4.67%。可以看出,2019年以来,龙湖的融资能力也可媲美央企。

泽平宏观指出,在规模管控的大背景下,任何房企融资都面临困难。但对于金融机构来说,大房企优于中小房企,国企优于民企。在此背景之下,行业洗牌,并购重组。“很多金融机构发放贷款都要看企业评级,评级高,企业融资就会更简单些,成本也会更低一些;银行发放贷款也十分看重企业规模,排名靠前的企业自然更容易获得资金支持。”上海(楼盘)易居房地产研究院副院长杨红旭说。

具体来看,根据克而瑞研究中心公布的《2019年上半年中国房企销售排行榜》,中海地产、华润置地和龙湖集团分别排名第六、第九和第十。此外,华润置地拥有集团公司的信用背书,也与华润信托等集团旗下公司有合作关系,融资渠道通畅且成本低廉;中海则坚持稳健的财务政策也给市场留下了良好印象。长期以来,中海一直拥有标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构给予的中资房企中的最高评级;龙湖也不逊色,其在行业内一向以高度自律和稳健著称,颇受融资机构青睐。

如此看来,企业规模大且信用评价较高,中海、华润、龙湖这三位“优等生”自然容易脱颖而出。

龙湖的融资竞技之道

相比央企的融资优势,民企则更多依靠其高度自律的融资技能。

龙湖集团在2018年年报中表示,公司凭借出色的融资能力,以真金白银把握行业调整期的战略主动。在资本市场,选准窗口,实现境内外债券的最优发行;在银行端,高信用保障了额度与利率的双支持--总行级授信总额超2,000亿,全年平均融资成本则保持4.55%的低位。头寸的宽裕,是公司始终保持既定投融资和运营节奏的踏实底气,这份底气在当期尤显珍贵。

这份“底气”从哪儿来?“我们没有用任何高成本融资的方式,非常自律,才使得今天的龙湖有这么多授信额度。”2018年3月,龙湖集团执行董事邵明晓曾在业绩会上表示,过去三年,在整个行业加杠杆过程中,龙湖可能是极少数没有用过非标、影子银行、信托的企业。

此外,从债务结构来看,龙湖集团亦表现优异。龙湖2018年年报数据显示,在龙湖3660.66亿元的总负债中,合同负债(预收账款、回款)和有息负债(银行借款、债券等)分别为1124.40亿元和1198.20亿元。有息负债中,一年内到期债务为人民币117.4亿元,仅占总债务比例9.8%。而龙湖集团的经营性收入今年将实现100亿,明年达150亿,将完全覆盖全部利息支出。

从现金短债比来看,较高的现金短债比意味着较好的偿债能力,房企也就更易获得投资人的信任。龙湖集团2018年现金短债比为3.9。根据标准地产研究院发布的《2018中国规模房企现金短债比排行榜》,截至2018年底80家上市房企的现金短债比平均为1.73。其中,现金短债比超过1的企业有47家,华润置地以4.78的现金短债比位列第六,龙湖集团位列第七。

较好的评级表现也有利于房企拿到低成本融资。“很多金融机构发放贷款都要看企业评级,评级高,企业融资就会更简单些,成本也会更低一些;另外,银行发放贷款也十分看重企业规模,排名靠前的企业自然更容易获得资金支持。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

以龙湖集团为例,目前国际三大评级机构标普、穆迪、以及惠誉给与龙湖的最新评级分别为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”;此外,大公国际、中诚信证评、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。因此,龙湖也成为行业内唯一的境内外全投资级民营房企。

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关键词阅读: 金融 / 去杠杆 / 地产

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